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Sonderabschreibungen in Sanierungsgebieten

Informationen für Haus- und Wohnungseigentümer

Worum geht es?

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder Entwicklungsbereichen im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB) sind bestimmte bauliche Maßnahmen an Gebäuden nach §§ 7 h, 10 f und 11 a Einkommensteuergesetz (EStG) steuerlich begünstigt.

Es handelt sich hier um Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, für die von der Baubehörde ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot im Sinne des § 177 BauGB angeordnet wurde oder um freiwillige Maßnahmen an Gebäuden, die wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen. Diesen letztgenannten Maßnahmen muss eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Hauseigentümer und der Stadt Straubing zu Grunde liegen.

Wie hoch sind die Abschreibungsmöglichkeiten?

Nach § 7 h EStG können die steuerlich absetzbaren Herstellungskosten auf 12 Jahre verteilt zu 100 Prozent abgeschrieben werden (8 Jahre je 9 Prozent und 4 Jahre je 7 Prozent).
Bei Gebäuden, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden, reduziert sich der Abschreibungsbetrag auf 90 Prozent (10 Jahre je 9 Prozent nach § 10 f EStG).

Was sind die wichtigsten Voraussetzungen für die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten?

Das zu sanierende Objekt muss in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen. Im Stadtgebiet Straubing sind dies die Gebiete:

  • „Stadtkern Straubing I"
  • „Stadtkernsanierung Straubing III - Block 35"
  • „Stadtkernsanierung Straubing IV - Block 27 (Teilfläche)"
  • „Stadtkern Straubing V - Steiner Thorplatz"
  • „Historische Innenstadt - Erweiterung: Östliche Innenstadt"
  • „Straubing-Süd - Erweiterung: Bahnhofsumfeld".

Durch die Sanierungsmaßnahmen werden auf Anordnung der Baubehörde Missstände beseitigt und Mängel behoben oder es werden Maßnahmen durchgeführt, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung von Gebäuden dienen und die auf der Grundlage einer Sanierungsvereinbarung mit der Stadt Straubing erfolgen.

Die Sanierungsvereinbarung mit der Stadt Straubing muss vor Beginn der Baumaßnahmen abgeschlossen sein. Die Bauarbeiten müssen während der Gültigkeit der Sanierungssatzung durchgeführt werden. Nach Abschluss der Baumaßnahmen sind die angefallenen Kosten durch Vorlage von Originalrechnungen zu belegen.

Wie sieht der Verfahrensablauf aus?

Vor Beginn der Maßnahme ist zwischen dem Hauseigentümer und der Stadt Straubing eine sog. Sanierungsvereinbarung abzuschließen, die von beiden Vertragspartnern unterzeichnet werden muss. Hierzu kann der Bauherr die von der Stadt vorbereitete Vereinbarung nutzen und entsprechend ergänzen oder ändern. Beginnen Sie mit der Maßnahme in jedem Fall erst nach Absprache mit der Stadt Straubing und der Gegenzeichnung der Vereinbarung!

Nach Fertigstellung der Baumaßnahme reichen Sie bitte den schriftlichen Antrag auf Ausstellung der steuerlichen Bescheinigung bei der Stadt Straubing ein.

Die Ausstellung der Steuerbescheinigung, mit der die Höhe der abschreibungsfähigen Kosten festgesetzt wird, ist gebührenpflichtig (zwischen 5,00 und 75,00 €).
Diese Bescheinigung muss zusammen mit der Einkommensteuererklärung bei Ihrem zuständigen Finanzamt eingereicht werden.

Das Bescheinigungsverfahren selbst richtet sich nach den Bescheinigungsrichtlinien für die Anwendung der §§ 7, 10 f und 11 a EStG in der gemeinsamen Bekanntmachung der Bayerischen Staatsministerien des Innern und der Finanzen vom 21.08.1998 (AllMBl Nr. 19/1998).

Wie sind die bescheinigungsfähigen Aufwendungen nachzuweisen?

Die Stadt Straubing hat zu prüfen, ob die der Sanierungsvereinbarung zu Grunde liegenden Maßnahmen durchgeführt wurden. Dazu muss der Bauherr im Einzelnen nachweisen, welche tatsächlichen Leistungen erbracht wurden und welches Entgelt er dafür leisten musste.

Für die Ausstellung der Bescheinigung nach § 7 h EStG nach Abschluss der Maßnahme benötigt die Stadt prüfbare Unterlagen einschließlich einer nachvollziehbaren Kostenaufstellung mit Plänen.

Hierbei ist Folgendes zu beachten:

  • Alle Rechnungen sind einzeln und gewerkeweise chronologisch aufzulisten mit Angabe von Firma, Kurzbezeichnung von Leistung und Gegenstand, Rechnungsdatum und Rechnungsbetrag in Euro.
  • Die vollständigen Originalrechnungen mit Vermerk der Baumaßnahme sind entsprechend der Auflistung zu ordnen. Die geleisteten Zahlungen sind nachzuweisen (Kontoauszüge). Nach Prüfung werden alle Originalbelege wieder zurückgegeben.
  • Es dürfen nur die Beträge angesetzt werden, die tatsächlich angefallen sind. In Anspruch genommene Skontoabzüge oder sonstige Abzüge sind kostenmindernd zu berücksichtigen.
  • Bei pauschaler Vergütung (z. B. an einen Generalunternehmer) sind die erbrachten Leistungen in nachprüfbarer Weise anzugeben.
    Gebühren für Architekten und Ingenieure sowie Baunebenkosten (z. B. Baugenehmigungs- und Prüfgebühren) gehören zu den begünstigten Aufwendungen.
  • Zuwendungen oder Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln, die für die Maßnahme bewilligt wurden, sind anzugeben.

Welche Aufwendungen sind nicht anrechenbar?

Die nachfolgend beispielhaft aufgeführten Aufwendungen sind in der Regel keine Herstellungskosten und können daher im Rahmen der Vergünstigungen gemäß § 7 h EStG nicht berücksichtigt werden:

  • Eigenleistungen oder die Arbeitsleistung unentgeltlich Beschäftigter
  • Aufwendungen für den Erwerb der Immobilie (Kaufpreis, Grundstücksvermessungskosten, Anwalts- und Notarkosten)
  • Finanzierungs- und Geldbeschaffungskosten, Zinsen
  • Ablösung von Stellplätzen, soweit nicht die Zahlung im Baugenehmigungsverfahren gefordert wird
  • Versicherungsbeiträge (z. B. Bauwesenversicherung, Bauherrenhaftpflicht)
  • Kosten für Neubauten und neuen Gebäudeteilen zur Erweiterung der Nutzfläche
  • Kosten für Entrümpelungen
  • Neuerrichtung von Balkonen und Terrassen
  • Raumausstattungen (z. B. Küchen, Vorhänge, Badezimmerschränke)
  • Sog. Luxussanierungen

Wichtige Hinweise!

Die Angaben in dieser Broschüre sind als allgemeine Hinweise zu verstehen. Sie können eine umfassende steuerrechtliche Beratung nicht ersetzen.

Die Stadt Straubing übernimmt keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit, insbesondere zu steuerrechtlichen Fragen und haftet nicht für den Eintritt bestimmter steuerlicher oder finanzieller Auswirkungen.

Die Bescheinigung ist nicht alleinige Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuervergünstigung. Den Finanzbehörden stehen eigene Prüfungsrechte zu.

Weitere Informationen

Nähere Auskünfte erhalten Sie bei den Ansprechpartnern der

STADT STRAUBING
Theresienplatz 2
94315 Straubing

Stadtentwicklung und Stadtplanung
stadtplanungsamt@straubing.de
Telefon: 09421 / 944-60413 (Herr Pigalotta) / 944-60410 (Herr Vetter-Gindele)

oder

Rechtsamt
rechtsamt@straubing.de
Telefon: 09421 / 944-60180 (Herr Hartl) / 944-60182 (Frau Röhrl)

Stand: August 2016

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